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L'agent immobilier


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- Le statut de l'agent immobilier

Voir également le menu : [Vente d'immeuble].

Dispositions légales et réglémentaires :

- Loi-cadre du 1er mars 1973 réglementant la protection du titre professionnel des prestataires de services, notamment des agents immobiliers;
- L'arrêté royal du 6 septembre 1993 organisant l'institut professionnel des agents immobiliers (IPI);
- L'arrêté royal du 27 septembre 2006 approuvant le code de déontologie des agents immobiliers ;
- Loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques de commerce ;
- Loi du 12 janvier 2007 sur les clauses obligatoires du contrat de courtage;

La vente par intermédiaire

La vente d'immeuble est devenue une opération de plus en plus complexe et réglementée.
Il devient très hasardeux actuellement de vouloir assumer seul la vente de son immeuble, sans avoir une bonne connaissance du marché et un minimum de compétence juridique.

L'agent immobilier, par ses multiples compétences en droit immobilier et sa bonne connaissance du marché, est devenu une personne incontournable pour le candidat à la vente. Si l'objet principal du courtage immobilier consiste à battre le marché et à trouver un acheteur. La mission de l'agent immobilier ne se limite pas à être un simple intermédiaire, il a également des devoirs de conseil et d'information tant vis à vis de son client que vis à vis de l'acheteur potentiel (Voir propos : "Devoirs et obligations de l'agent").

La nature du contrat de courtage

- Mais quel type de contrat se noue entre le propriétaire et cet intermédiaire ?
- Quelle information suis-je en droit de recevoir d'un agent immobilier ?
- Quelle rémunération est-il en droit de percevoir ?
- Puis-je renoncer au contrat qui me lie avec l'agent immobilier, sans devoir payer une indemnité ?

Nous développons toutes ces questions dans nos chroniques de jurisprudence et banques de jurisprudence (Voir propos : "Contrat de courtage").

L'agent immobilier : une profession réglementée


Il faut être conscient que la complexité du marché immobilier nous impose de plus en plus à confier la charge de la vente d'un immeuble à un professionnel de l'immobilier.

Depuis peu, les agents immobiliers sont soumis à un Code de déontologie, cela représente une garantie indiscutable de professionnalisme. La profession d’agent d'immobilier est une profession protégée, cela résulte de l’arrêté du 6 septembre 1993, entré en vigueur le 13 octobre 1993.

Cette réglementation prend appui sur la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles des prestataires de services.

Dorénavant, pour devenir agent immobilier, il faudra faire preuve de diverses compétences et réussir une formation d'agent d'immobilier comprenant divers cours et un stage auprès d'un agent affirmé. Pour plus de renseignement, consultez la plateforme de l'IPI (Institut profesionnel des agents immobilier).

L'agent immobilier est un commerçant, et à ce titre, il est considéré comme un vendeur de services, par conséquent les dispositions de la loi sur les pratiques de commerce et la protection du consommateur sont applicables. A condition, que vous soyez considéré comme un consommateur dans le cadre de l'opération visée.

- Jugé que Courtage et pratiques de commerce :
1. La loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information la protection des consommateurs s’applique aux agents immobiliers qui offrent en vente ou vendent des services dans le cadre d’une activité professionnelle ou en vue de la réalisation de leur objet statutaire.
2. La clause de renonciation imposée par l’article 88 de la loi pour les ventes au consommateur conclues en dehors de l’entreprise du vendeur est prescrite à peine de nullité du contrat.
Il s’agit d’une nullité de fond. Celle-ci peut être invoquée par le consommateur aussi longtemps que le contrat sortit ses effets. Une demande de visite en vue d’une information ne constitue pas une demande préalable et expresse de la visite du vendeur au sens de l’article 87, a, de la loi.
Cour d’appel de Liège (7ème Ch.), Arrêt du 29 janvier 2001 (Banques de jurisprudence).

Quelles sont les obligations de l'agent


Avant même que sa mission soit fixée contractuellement, l’agent doit assumer à l’égard de son futur client des obligations de diligence, de prudence et de loyauté. Ces obligations, l’agent devra les exercer tout au long de son contrat.

Dans le cadre des pourparlers, l’agent doit faire preuve d’un devoir de loyauté et de réserve.
Le Code de déontologie le rappelle très justement aux dispositions de l’article 21.

L’agent immobilier qui manquerait à ces normes dans son comportement lors des pourparlers commettrait une faute quasi-délictuelle, une culpa contrahendo, et si cette faute est démontrée et qu'elle trouve un lien causal avec le dommage, l'agent immobilier sera tenu à la réparation intégrale du dommage (Cfr. banque de données).

Ainsi, l’agent doit éclairer son client sur la portée exacte de sa mission et sur l’étendue des engagements nécessaires pour l'exercice de sa charge.

Il en résulte, qu'avant de conclure le contrat d'agence, le client doit savoir de manière précise et informée, ce à quoi il s'engage.

Rappelons que l'arrêté royal du 12 janvier 2007 impose aux agents immobiliers courtiers l'utilisation obligatoire d'un contrat écrit, qui à peine de nullité devra comporter un ensemble de dispositions protectrices des droits du consommateur, telles notamment la définition précise de la mission, de l'existence ou non d'un mandat, de la possibilité de renoncer dans un certain délai ou même de résilier le contrat.

Le contrat d’agence se présente un peu comme un contrat mixte.
Ainsi, lorsqu’il met à la disposition de son client son infrastructure, qu’il effectue des prestations matérielles, qu’elles soient manuelles ou intellectuelles, l’agent immobilier se comporte comme un entrepreneur, et la qualification du contrat se traduit plutôt comme un contrat de louage d’ouvrage, ou un contrat d’entreprise.

Mais lorsqu’il est chargé d’accomplir un ou plusieurs actes au nom et pour le compte de son contractant, en se voyant ainsi confier un pouvoir de représentation, il s'agira alors, plutôt d'un contrat de mandat.

Il faut reconnaître que la distinction entre ces deux figures contractuelles est souvent difficile à opérer, et très souvent l’agent immobilier est engagé à la fois pour réaliser des prestations intellectuelles, mais également pour accomplir des actes juridiques pour le compte de son client (signer l’acte sous seing privé, accepter une offre, recevoir un paiement, accorder une option).
Mais, même s'il est titulaire d'un mandat, l'agent reste un courtier.
Le mandat ne dénature pas le courtage (B. Louveaux).

Jugé que : La convention selon laquelle une agence immobilière est chargée de rechercher des candidats acheteurs avec le pouvoir de faire signer une promesse d’achat, de négocier un prix déterminé de recevoir des acomptes et d’en délivrer quittance est un contrat mixte de louage d’ouvrage et de mandat. Est licite la clause de ce contrat imposant le payement intégral de la commission prévue même en cas de renonciation à la vente par le propriétaire avant le terme d’exclusivité stipulé au contrat, cette clause n’ayant pas un esprit spéculatif et conservant un caractère indemnitaire.
Tribunal civil de Bruxelles, jugement du 20 novembre 1990 (Banques de données).

Pour plus de détails, voir nos chroniques de jurisprudence


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